О НОВОВВЕДЕНИЯХ В РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ: ИНТЕРВЬЮ ЗАМЕСТИТЕЛЯ РУКОВОДИТЕЛЯ УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ НАТАЛИИ КОНОВАЛОВОЙ

Корреспондент: — Наталия Сергеевна, мы знаем, что в текущем году целый ряд изменений в сфере земли и недвижимости вступил в силу. На какие из них стоит обратить особое внимание нашим читателям?

Коновалова: — В первую очередь стоит отметить, что межевание земельного участка стало обязательным условием для совершения сделок с недвижимостью. Весной вступил в силу закон, согласно которому орган регистрации прав обязан приостановить регистрацию с объектами капитального строительства, расположенными на земельных участках, границы которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Также нельзя подарить, продать, заложить земельный участок, заключить договор аренды или иную сделку в отсутствие сведений о его границах в ЕГРН.

Корреспондент: — Соответственно, перед заключением сделки, например, купли-продажи земельного участка или жилого дома, покупателю следует проверить, есть ли в реестре сведения о границах участка. Каким образом это можно сделать?

Коновалова: — Сведения о местоположении границ земельного участка содержатся в выписке из ЕГРН. Можно заказать выписку в любом многофункциональном центре, но, конечно, более удобный, быстрый и современный способ – подать запрос электронно – на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru) либо через портал «Госуслуги» (gosuslugi.ru).

Также можно воспользоваться картой геоинформационного портала «Национальная система пространственных данных» (nspd.gov.ru). С ее помощью легко узнать адрес, категорию, вид разрешенного использования и другие сведения об участке, а также наглядно увидеть местоположение земельного участка на карте, конечно в том случае, если сведения о его границах внесены в ЕГРН.

Корреспондент: — А может покупатель приобрести объекты недвижимости, а потом уже самостоятельно внести границы в ЕГРН?

Коновалова: — Нет, в соответствии с законом обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка могут только собственники, арендаторы и пользователи земельных участков публичной собственности, с которыми договора аренды или безвозмездного пользования заключены на срок более 5 лет, а также лица, которым участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. Иные граждане будут ненадлежащими заявителями. Подписав договор купли-продажи земельного участка или объекта капитального строительства, покупатель получит решение о приостановлении регистрации его права собственности на данный объекты на 3 месяца, в случае, если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом купли-продажи, либо участка, на котором расположены приобретаемые объекты капитального строительства. А далее ему придется убеждать продавца обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ и подготовки межевого плана, и подать заявление о внесении местоположения участка в ЕГРН. В случае, если в срок приостановления продавец не осуществит данные действия, либо с внесением сведений о границах участка будут проблемы (не редкость, когда на данной стадии выявляются такие проблемы, как пересечение со смежным земельным участком, превышение размера уточненной площади участка установленным минимальным размерам и другие), в регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю орган регистрации прав будет вынужден отказать. Конечно, закон не запрещает повторно обратиться с заявлением о регистрации права, после того, как все проблемы будут устранены и границы участка появятся в ЕГРН, но понятно, что это будет не самое спокойное время для покупателя, поэтому перед сделкой крайне важно убедиться в наличии сведений о местоположении границ земельного участка в ЕГРН.

Корреспондент: — Спасибо, всё становится гораздо понятнее. А в отношении сделок с помещениями действует это правило?

Коновалова: — Нет, отсутствие в ЕГРН местоположения границ земельного участка, является основанием для приостановления только сделок с земельными участками, а также любых учётно-регистрационных действий со зданиями, сооружениями и объектами капитального строительства. Помещения, как жилые, так и нежилые, а также машино-места не имеют непосредственной связи с землей, и рассматриваемое основание для приостановления на учётно-регистрационные действия с ними не распространяется.

Также к случаям-исключениям применения данного основания для приостановления в законе отнесены осуществление государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка; учётно-регистрационные действия в отношении линейных сооружений, в том числе незавершенных строительством; снятие с кадастрового учета и погашение прав на прекратившие существование здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Корреспондент: — А если собственник не планирует каких-либо сделок с землей, обязан ли он внести границы участка в ЕГРН?

Коновалова: — Такой обязанности в действующем законодательстве нет. Но практика показывает, что наличие в ЕГРН границ земельных участков позволяет избежать в будущем потенциально возможных проблем: споров с соседями-смежниками, появление на кадастровой карте в границах вашего земельного участка чужих объектов недвижимости и других. Поэтому мы всегда рекомендуем нашим заявителям внести сведения о местоположении границ в ЕГРН, причем не только границ земельных участков, но и объектов капитального строительства.

Корреспондент: — Росреестр также анонсировал вступление в силу принципа «построил-оформи», что он означает?

Коновалова: — Этот принцип означает, что эксплуатировать построенные здания и сооружения можно только после их оформления.

До 1 марта 2025 года, построив объект капитального строительства, владелец не всегда спешил зарегистрировать на него права. В результате объект фактически был, а юридически нет, поскольку право собственности на построенный объект возникает только с момента государственной регистрации. При наступлении чрезвычайной ситуации, изъятии земельного участка, на котором расположен построенный, но не зарегистрированный объект, для такого владельца наступали не благоприятные последствия в виде отсутствия выплат за такие объекты.

По новому закону строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения: если для строительства или реконструкции здания или сооружения требуется разрешение на строительство; осуществления государственного кадастрового учета здания или сооружения (помещений или машино-мест в таком здании или сооружении) — если получение разрешения на строительство и подготовка проектной документации не требуется.

Корреспондент: — В отношении оформления квартир в многоквартирных домах, есть какие-то изменения?

Коновалова: — Да. Теперь регистрация права собственности в новостройках проходит только в электронном виде, и делать это за покупателей квартир должны застройщики.

В течение 30 дней с момента подписания акта приемки-передачи квартиры, нежилого помещения или машино-места застройщик должен подать заявление на регистрацию права собственности участника долевого строительства.

После регистрации застройщик получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости, которую он должен направить дольщику, теперь уже собственнику помещения. Вместе с тем, у дольщиков остается право самостоятельно регистрировать документы, если застройщик не выполнит свои обязательства.

Корреспондент: – Мы знаем, что в 2025 году изменились правила заключения договора дарения. Расскажите об этом нововведении.

Коновалова: – Вступил в силу новый Федеральный закон, согласно которому введено обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества. Теперь это обязательно, даже если вы дарите имущество близким родственникам. Подать документы в электронном виде на регистрацию права собственности за новым хозяином может сама нотариальная контора. В таком случае срок регистрации составит не более одного рабочего дня.

Корреспондент: – Спасибо большое за разъяснения по основным новшествам в сфере оборота недвижимости и до новых встреч!