Об изменениях, вступивших в силу 1 марта 2025 года, в процедуре оформления недвижимости

1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон, который внес ряд изменений в порядок регистрации сделок с земельными участками. О том, в чем заключаются основные изменения, мы поговорили с заместителем руководителя Управления Росреестра по Брянской области Наталией Коноваловой.

Корреспондент: — Наталия Сергеевна, действительно теперь нельзя без межевания земельного участка совершать сделки?

Наталия Коновалова: – Всё верно. Соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

В частности, с 1 марта 2025 года в отношении земельного участка не может быть осуществлена государственная регистрация прав на основании договора купли-продажи, дарения, договора аренды, договора ипотеки, иного договора на основании которого регистрируют права, ограничения либо обременения прав, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Исключение составляет только соглашение о сервитуте.

Корреспондент: — А в отношении зданий и сооружений появилась аналогичная норма?

Наталия Коновалова: — Норма есть, но она несколько иная. С 1 марта текущего года нельзя осуществить постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию  прав на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если в  ЕГРН  отсутствуют сведения   о   местоположении   границ  земельного  участка,  на  котором расположен этот объект капитального строительства. Исключением из этого правила является снятие с государственного кадастрового учета и прекращение прав на объект капитального строительства в связи с его сносом или гибелью.

Корреспондент: — Смысл данных изменений — чтобы можно было однозначно определить, где земельный участок в действительности находится?

Наталия Коновалова: — Да, именно местоположение земельного участка, которое устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, идентифицирует объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи. Кроме того, границы участка определяют его площадь.

Данные изменения в законодательстве призваны исключить случаи, когда недобросовестный продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью.

Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым владельцам или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходиться обращаться в суд. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков — одни из самых сложных и длительных.

Кроме того, встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположенным на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.

Изменения призваны облегчить и жизнь органов власти и местного самоуправления, при отсутствии в ЕГРН границ предоставленных в 90-е годы земельных участков приводит к случаям, когда муниципалитеты ошибочно принимают необрабатываемые частные земельные участки за неразграниченные земли, и повторно предоставляют их.

Таким образом, новые нормы выступают гарантом  прав всех участников гражданского оборота с объектами недвижимости.

Корреспондент: — Наталия Сергеевна, а если все-таки сделка в отношении участка без границ будет представлена на регистрацию?

Наталия Коновалова: — В этом случае регистрационные действия будут приостановлены на 3 месяца, по истечении которых, если границы земельного участка не будут внесены в ЕГРН, последует отказ. Соответствующие основания для приостановления предусмотрены законом о регистрации недвижимости.

Корреспондент: — А эти нормы распространяются на внесение в ЕГРН сведений о так называемых ранее учтенных объектах недвижимости? Например, если в отношении участка свидетельство о праве собственности было выдано еще в далекие 90-е уполномоченными в то время органами, но в ЕГРН данного участка нет?

Наталия Коновалова: — Для таких объектов действует специальная норма, и она также претерпела изменения. С 1 марта текущего года вместе с заявлением о внесении ранее учтённого земельного участка необходимо представить межевой план, а с заявлением о внесении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места — технический план. Оба этих документа готовятся кадастровыми инженерами в результате выполнения кадастровых работ.

Корреспондент: — Освещенные вами изменения касаются всех субъектов: и граждан, и юридических лиц, и публичных правообладателей. Но насколько мы знаем, важные изменения в порядке представления документов на регистрацию коснулось именно юридических лиц. Расскажите, что это за изменения?

Наталия Коновалова: — Согласно новым правилам, с 1 марта 2025 года юридические лица должны подавать заявления на государственный кадастровый учёт и регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами исключительно в электронной форме.

Кроме того, теперь застройщики сами обязаны подавать документы в Росреестр на регистрацию права собственности дольщика на квартиру, нежилое помещение или машино-место, если объект построен застройщиком с привлечением средств дольщиков. Это избавит граждан от лишних временных и трудовых затрат. Документы застройщик подает в электронном виде, без оформления доверенности от дольщика, в течение 30 рабочих дней после передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного акта.

Корреспондент: – Спасибо большое за столь ценную информацию! В случае появления новых вопросов у наших читателей по теме недвижимости, будем ждать Вас у нас в гостях снова.

Наталия Коновалова: – И Вам спасибо! До свидания!

Фото из архива Росреестра